Тенденции рынка

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что в настоящее время в Подмосковье насчитывается примерно 250 коттеджных поселков. Очередному загородному проекту ничего не стоит затеряться в этом множестве, даже если в отношении него ведется активная рекламная кампания. Приступая к строительству в условиях высокой конкуренции, современный девелопер вынужден придумывать способ стать заметным, выделиться, обратить на себя внимание. В сентябре прошла конференция на тему "Уникальность объектов загородной недвижимости как защита от конкурентов", организованная порталом Cottage.ru. На встрече речь шла о том, как отдельные загородные комплексы стали успешными благодаря своему необычному формату.

Действительно, очередным коттеджным поселком покупателя сегодня не удивишь. Клиенты становятся все более искушенными, и создатели проектов придумывают все новые способы их привлечения. Одни стараются предложить покупателю максимально комфортное жилье, построенное с учетом современных требований, - качественный дом, имеющий охрану, все городские коммуникации, систему связи, находящийся в поселке с развитой инфраструктурой и обеспеченный гарантией застройщика. Другие специалисты считают, что сегодня для успеха на рынке загородной недвижимости такого традиционного набора уже недостаточно. Поэтому в проектах появляется "изюм" в виде гольф-полей, яхт-клубов, горнолыжных склонов, страусиных ферм и прочей экзотики. Но, как полагает руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО "Новое качество" Андрей Сармин, настоящий успех ждет того, кто сможет предложить новинку не по содержанию, а по форме. Очевидно, что практически насыщенная ниша бизнес-класса (67% в общем объеме предложения) должна подвигнуть застройщиков к поиску нестандартных форматов загородного жилья с более или менее традиционными востребованными свойствами, такими как транспортная доступность, хорошая экология, развитая инфраструктура, оригинальная архитектура.

Новые спутники Москвы

Руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО "Новое качество" Андрей Сармин предлагает жителям российской столицы переселиться в пригород и тем самым решить жилищную проблему. Суть его идеи сводится к тому, что надо развивать загородное строительство так, как это делают в Европе, то есть путем организации вокруг мегаполиса городов-спутников с малоэтажной застройкой. Речь может идти о поселке городского типа, входящем в единую со столицей систему группового расселения, имеющем всю необходимую инфраструктуру и разветвленную сеть социально-бытового обслуживания, обеспечивающем жителям трудовую занятость, а также культурную связь с мегаполисом. Конечно, можно сказать, что такие города-спутники уже существуют (Химки, Мытищи, Люберцы). Но градообразующими элементами в подобных населенных пунктах всегда становились промышленные и научные предприятия, тогда как Андрей Сармин предлагает европейский подход к созданию периферийных центров. В его основу могла бы лечь малоэтажная застройка - таунхаусы, коттеджи, малоквартирные дома. Определяющим фактором, способствующим привлечению в город-спутник жителей, явится доступная по сравнению с московскими ценами стоимость жилья - она не будет превышать отметки в 2 тыс. долл./кв. м. Кроме того, могла бы быть разработана новая программа ипотечного кредитования с демпинговыми условиями. Например, процентная ставка по кредиту на загородный дом в таком поселке существенно уступала бы проценту кредита городской недвижимости. Проект рассчитан на средний класс москвичей.

Концепция поселков-спутников, по мнению Андрея Сармина, не противоречит положениям национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Поэтому развитие нового направления загородной недвижимости могло бы получить поддержку на федеральном уровне, что в свою очередь обеспечило бы инвесторам дополнительные гарантии.Для успеха очень важно, чтобы проект имел правильное позиционирование на рынке, - говорит А. Сармин. - Нужно добиться того, чтобы владеть недвижимостью в городе-спутнике стало престижно. Главные моменты в рекламной кампании - пропаганда европейского образа жизни и разъяснение экономической выгоды приобретения такого жилья". Проект мог бы послужить социально-экономическому развитию области в том, что касается создания новых рабочих мест, расширения транспортной сети и даже демографического роста.

Подмосковное ранчо

Использование зарубежного опыта в развитии новых форматов загородной недвижимости - такова была тема доклада Тараса Нечипоренко, генерального директора компании Farm House. На Западе, как и в России, показательным стал этап, когда рынок, войдя в фазу насыщения, начал изобретать новые форматы. Это привело к образованию широкого спектра объектов загородной недвижимости, удачно выполняющих различные функции. Например, вилла в Италии может сегодня существовать в условиях натурального хозяйства и одновременно являться субъектом современного бизнеса (там можно открыть отель, организовать проведение корпоративных пикников или развивать агротуризм, предлагая гостям экскурсии для ознакомления с сельскохозяйственным производством). Вместе с тем популярность отдельных форматов определяется конкретными условиями, существующими в стране.

Например, в Северной Америке широко распространены крупные загородные имения - фермы, ранчо. Однако этот тип не прижился в Европе из-за ограниченности доступных территорий, здесь традиционны небольшие усадьбы. В целом трудно выделить преобладающую сферу использования таких объектов недвижимости. Они могут быть предназначены для постоянного проживания семьи, ведения бизнеса или активного отдыха на природе. Все указанные факторы необходимо учитывать при заимствовании зарубежных форматов в России. "На нашем рынке загородной недвижимости сейчас происходит переход к качественно новому этапу, - считает Тарас Нечипоренко. - Его главной чертой становится первичное насыщение спроса на массовые продукты - коттеджные поселки. На этом фоне растет интерес к нестандартному загородному жилью - усадьбам, дальним дачам, ранчо". Все чаще девелоперы используют новаторские приемы при разработке и реализации проектов рекреационных объектов. На рынке появляются охотничьи домики, арендные деревни, компаунды, имения. Так, применяя зарубежный опыт и корректируя его с учетом российских традиций, застройщик создает новую линейку проектов загородного жилья.

Компания Farm House предполагает в 2007 году завершить строительство дачного поселка "Деревня Озерна". Он расположится в 97км от МКАД по Новорижскому шоссе, недалеко от Озернинского водохранилища. Здесь будут построены 40 домовладений и четыре таунхауса, а также клубное здание с бассейном, интернет-кафе и детской игровой комнатой. Минимальная стоимость дома под ключ с участком составит 400 тыс. долл. Проект явится реализацией концепции строительства дальних дач.

Немчиновские зонтики

Около двух лет назад появилась первая сеть загородных комплексов разных форматов, объединенная под брендом "Витро". В настоящее время сетевой проект включает в себя три объекта, которые дислоцированы в разных районах Подмосковья. Так, комплекс "Витро-Вилладж" занял участок в 14 га, он расположен между Калужским и Симферопольским шоссе в 38км к югу от Москвы, поселок "Витро-Кантри" находится в 47км от МКАД под Звенигородом, а загородная резиденция "Витро-Клаб" соседствует с поселком Немчиновка (1, 5км от МКАД между Рублево-Успенским и Можайским шоссе). Рассказывает управляющий проектом Олег Маринин: "Мы решили создать формат загородных курортов, в которых были бы обширная рекреационная зона и вся необходимая инфраструктура". Кроме того, проекты выполнены в едином архитектурном ключе, и цены на недвижимость здесь демократичные.

Самым необычным в названной сети является, пожалуй, "Витро-Вилладж". Это комплекс малоквартирных домов, своего рода современный пансионат с развитой инфраструктурой. В приобретении квартир здесь могут быть заинтересованы люди, которым по тем или иным причинам не хочется покупать коттедж или таунхаус, но они вместе с тем нуждаются в загородном жилье. Действительно, дом площадью в 150 кв. м кажется совсем небольшим даже для семьи из четырех человек. А апартаменты такого же размера уже представляют для этих клиентов определенный интерес. Есть и квартиры меньшей площади - от 55 кв. м. Учитывая цену, по которой их предлагают к продаже (2200 долл./кв. м), становится очевидным, что подобное приобретение - дело выгодное.

Загородная резиденция "Витро-Клаб" находится на высоком берегу реки, откуда открывается изумительный вид на поля и смешанный лес. Здесь будет построено 12 таунхаусов и два малоэтажных (в три-четыре этажа) корпуса с квартирами площадью от 100 до 250 кв. м, подземной парковкой, малым фитнес-центром, бассейном и сауной.

"Витро-Кантри" - классический дачный поселок на 150 деревянных домов площадью от 150 до 300 кв. м, каждый с участками от 10 до 60 соток. Объекты инфраструктуры в нем размещаются на территории в семь гектаров, и их качественные и количественные характеристики обусловлены социальным положением жителей. Поэтому тут есть небольшое кафе и бассейн (и то и другое для внутреннего пользования). А лыжные трассы, теннисные корты, пляжи доступны более широкой публике. "У нас образовано три пляжные зоны, - уточняет Олег Маринин. - Можно войти в воду в одном поселке, проплыть километр и выйти в другом или где-то посередине, метров через 400".

Создание зонтичного бренда "Витро" способствовало выделению проекта из общего числа программ по строительству загородных поселков. "На нас обратили внимание, нам поверили банки, и с другими проектами было уже проще", - рассказывает Маринин. Новая родина швейцарцев

Вне всякого сомнения, проект "Рузская Швейцария - Благодатная Руза", реализацией которого занимается компания "Вашъ финансовый попечитель", - уникальное явление на современном рынке. "Наверное, ни для кого не секрет, что "Вашъ финансовый попечитель" - собственник почти всех земель в Рузском районе, - рассказывает начальник управления загородной недвижимостью Роман Рыжков. - Мы планируем запустить масштабный проект по застройке данной территории. Здесь появятся новые объекты инфраструктуры, жилье, промышленные предприятия. Будет также развиваться сельское хозяйство. Однако свободные земли еще останутся".

Это беспрецедентный случай, когда одна компания разработала единый план развития целого района. Основной задачей для авторов проекта стало зонирование территории. Благодаря четкому представлению о том, как будет происходить освоение района в ближайшие 25 лет, девелоперы могут заверить своих клиентов, что рядом с тем или иным строящимся коттеджным поселком не появится свалка или промышленный терминал. "Мы хотим развивать район таким образом, чтобы его экология ни в коем случае не была нарушена", - говорит Роман Рыжков.

Компания предлагает сегодня малоэтажную застройку двух типов, а именно традиционные коттеджные поселки с участками по 20 соток и усадьбы на берегах водохранилищ. Для последних предусмотрено выделять участки площадью не менее гектара. Ожидается, что первый объект выставят на продажу в течение ближайшего месяца. Следующие два проекта в рамках "Рузской Швейцарии" также стартуют нынешней осенью.

В рамках данной статьи не удалось рассказать обо всех материалах конференции - были рассмотрены лишь самые заметные и необычные проекты загородного жилья. Но и беглого взгляда оказалось достаточно, чтобы понять, что рынок не стоит на месте. Он развивается, предоставляя покупателю все более качественные, совершенные и оригинальные продукты. Обострившаяся конкуренция не может также не сказаться на изменении отношения девелоперов к своим проектам: те из специалистов, кто сумеет воспринять и использовать все новое и передовое, обретут основу для успешного ведения бизнеса в будущем.

В гармонии с природой

Коттеджные поселки, состоящие из деревянных домов, вполне могут претендовать на уникальность. Трудно представить себе более естественный и экологически чистый материал, чем дерево. О преимуществе строительства таких домов рассказывает Михаил Пурышев - генеральный директор российско-финского холдинга "Вуокатти-Русь".

На рынке загородного строительства сегодня немало предложений. Но есть только две-три компании, которые могут строить деревянные дома в соответствии с высокими европейскими стандартами качества. В их числе и Vuokatti - известная в Европе финская фирма, продукцией которой являются дома из клееного бруса. Особенность этой технологии, родоначальниками которой являются финны, заключается в том, что в производственных условиях сырье из северной сосны высушивают и обрабатывают так, чтобы усадка дома была незначительной. Такой постройке практически не требуется внутренняя отделка.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что у людей складывается неверный стереотип в отношении деревянных домов. В офисе компании Vuokatti можно увидеть 40-50 проектов построек на любой вкус - от одно- до трехэтажных, площадью от 200 до 700 кв. м, в стилях от американского ранчо до китайской пагоды. Есть и варианты, уже воплощенные в жизнь здесь, в России, на территории от Байкала до Питера: это дома, резиденции, спортивные центры. В ближайшей перспективе - возведение объектов на гольф-полях, а также медитационного комплекса и пр. Замечу, что дерево, как признают специалисты, идеально подходит для строительства любых центров релаксации и здоровья.

Цена такого дома (1200-1500 евро/кв. м) существенно ниже стоимости жилья в Москве или Подмосковье. К тому же его ставят, что называется, на века.

Здания от Vuokatti можно увидеть в Испании, Франции, Германии, Финляндии, Японии. И в России желающих жить в деревянном доме немало.

Для строительства домов мы привлекаем известных архитекторов, даем гарантию на обслуживание. Наш завод в Финляндии существует с 1972 года. Мы планируем активно развивать производство и в России. Кстати, в Карелии уже работает наше лесозаготовительное предприятие полного цикла. Открыты представительства Vuokatti в Питере, Нижнем Новгороде, Краснодаре. Нашими партнерами являются передовые европейские и российские компании.

Наталья Монахова