В 2005 году впервые было анонсировано 19 беспрецедентных для подмосковного рынка загородной недвижимости проектов мегапоселков. Завершение их строительства запланировано на 2011-2016 годы. И хотя на сегодняшний день эти проекты существуют лишь в теории, девелоперы считают, что за ними будущее рынка недвижимости. Насколько реализуемы подобные планы, как они отразятся на общем развитии рынка, да и самой Московской области, реально спрогнозировать уже сегодня.

В прошлом году крупные девелоперские компании начали разрабатывать проекты коттеджных поселков общей площадью от 100 га. В качестве девелопера по трем мегапоселкам выступает компания "Знак", владеющая приблизительно 100 тыс. га подмосковных земель. Она заявила три проекта: "Рублевка гольф-клуб", "Гран-при" и "Долина Козино". Общая площадь предполагаемых поселков составит 1170 га.

Еще одним мегапроектом займется другой землевладелец - компания "Ведомство". Ее проект пока не получил окончательного названия, известно лишь, что поселок расположится в Пушкинском районе на участке 430 га.

Проект компании "Вашъ финансовый попечитель" - называется "Рузская Швейцария - Благодатная Руза" и предположительно займет 15 тыс. га. Это самый большой из всех заявленных проектов. По мнению руководителя отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании "Усадьба" Ивана Шулькова, сейчас в Московской области очень мало действительно продуманных коттеджных поселков, а инфраструктура достаточно хорошо развита лишь на Рублево-Успенском направлении. Между тем мегапоселки предполагают детально продуманный архитектурный план и наличие всей необходимой инфраструктуры.

Все ли спокойно в Багдаде?

Для внедрения подобных проектов сложилась достаточно благоприятная обстановка: налицо политическая стабильность, увеличение общего благосостояния среднего класса, у самих девелоперов есть финансовые, административные ресурсы, сложился благоприятный инвестиционный климат. Готовы ли к этому сами покупатели, захотят ли они приобретать объекты в новых поселках?

Предпосылки предпосылками, но платежеспособного покупателя в первую очередь интересует качество предлагаемого продукта. Об этом свидетельствует тот факт, что начиная с 2005 года девелоперы наблюдают расслоение рынка элитной недвижимости. Оно выражено в подорожании качественного жилья и снижении стоимости непривлекательных или технически и морально устаревших объектов.

По данным специалистов компании "Усадьба", за последний год продавцы открыто понизили стоимость не менее 10% объектов на Рублево-Успенском шоссе в среднем на 15%. Помимо этого практиковалось негласное снижение цены еще и при торге. В то же время повышались цены 23% объектов (в среднем на 22%).

Элитный рынок подошел к тому, что покупатели загородных особняков в первую очередь смотрят на общую привлекательность и качество, а потом - на цену предложения. Естественно, при таком подходе шансы реализовать неудачный коттедж резко падают - понижается и цена. Возможно, скоро та же участь постигнет и объекты бизнес-класса, но пока явного уменьшения стоимости в этом сегменте не зафиксировано. Видимо, это продиктовано их "средним" статусом и ценой, что несколько усложняет определение объективной стоимости предложения в глазах покупателя. Планы и реальность

Большая часть участков, на которых запланировано возведение мегапоселков, относится в настоящее время к землям сельхозназначения. Изменять их категорию многие девелоперы намерены не сразу. Дело в том, что квоты, установленные правительством Московской области в соответствии с законом об обороте земель сельхозназначения, даже при наличии административных и прочих ресурсов не позволят застройщикам разом перевести все свои участки в земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Сразу возникает вопрос, как будет утверждаться генеральный план строительства и где гарантии, что в ИЖС переведут всю территорию предполагаемой стройки? По сути до этого момента компания не имеет права приступать к реализации проекта.

Соответственно, говорить о продуманности архитектурного и инфраструктурного плана поселка, сроках завершения строительства, когда только некоторая часть земель выведена из категории сельхозназначения, несколько странно. Особенно когда речь идет о таких беспрецедентных по размерам и растянутых во времени проектах.

Покупателю, очевидно, придется положиться на авторитет девелопера и поверить ему на слово. Единственное, что служит оправданием застройщику и утешением покупателю - тот факт, что это объективная проблема, напрямую связанная с масштабностью замысла.

В любом случае каждый потенциальный покупатель жилья в мегапоселке должен понимать, что с юридической точки зрения с проектом не совсем все гладко и говорить о реальных гарантиях вплоть до завершения строительства невозможно.

Поселок один - форматов несколько

Многие из мегапроектов представляют собой смешение разных форматов жилья. Например, в поселке Рублево-Архангельское, который также называют "Городом миллионеров", запланированы следующие типы жилья: коттеджи (50), так называемые "виллы в рощах" (89), таунхаусы (230) и апартаменты (10 тыс.). Предполагаемая цена предложений будет начинаться от $500 тыс., а самые дорогие объекты специалисты оценивают в $5 млн.

По размаху Рублево-Архангельское сравнимо с небольшим подмосковным городком и именно его напоминает по своему генплану. В верхней части поселка расположатся таунхаусы, апартаменты и объекты инфраструктуры, а по бокам и внизу - коттеджи и виллы. Получается своеобразный городской центр и небольшой пригород.

Смешение разных форматов жилья приводит к неоднородности социального состава жильцов. Но состав соседей - это не все. Под разные классы людей требуется неодинаковый инфраструктурный набор: одним достаточно батона из супермаркета, а других устроит только хлеб из специализированной пекарни.

По поводу соседства жилья разных классов существуют неоднозначные мнения. Ведущий архитектор "АрхСтройБюро" Алексей Иванов считает, что такое смешение должно присутствовать, более того - за ним будущее. Проблему он видит только в правильной архитектурной концепции проекта.

И. Шульков в свою очередь хоть и допускает неоднородность социума, но сразу оговаривается, что речи об элитных домах тут идти не может. Рублево-Архангельское, по его мнению, рассчитано не более чем на верхушку среднего класса. Характеризуя же элитные объекты загородной недвижимости, И. Шульков ставит на первое место даже не качество строительства, архитектурные и видовые характеристики, а "статусность" расположения объекта.

Из мегапроектов к элитным, безусловно, относятся поселки Agalarov Estate и "Рублевка гольф-клуб". Говоря про элитную недвижимость, следует иметь в виду, что спрос на нее ограничен количеством людей, зарабатывающих более $1 млн в год, а их в данный момент не более 10 тыс. человек. При этом рост финансовых возможностей не влечет за собой количественного роста спроса на элитные объекты, а приводит к увеличению цен на более качественные из них. В то же время на рынок выводится гораздо больше предложений, чем поглощается, из чего несложно сделать вывод, что представители "сливок" российского общества несколько расходятся во мнениях с девелоперами в оценке объектов, позиционируемых как элитные.

Вливания и влияние на рынок

С финансовой точки зрения строить апартаменты и таунхаусы проще и прибыльнее, чем возводить элитный поселок. Это обусловлено такими факторами, как невысокие расходы на строительство, значительное количество сделок, большое число потенциальных покупателей и минимум проблем с клиентами, поскольку они в массе своей не так капризны и требовательны, как покупатели "элитки".

В случае с мегапроектами девелоперы делают основную ставку на вложения в землю: купленный по $5 тыс. за сотку участок после завершения объекта вполне способен вырасти в цене до $50 тыс. Предполагаемую прибыль компании-застройщики смело прогнозируют в размере не менее 100%.

Естественно, такое количество предложений, которое несет с собой возведение мегапоселков, повлияет и на общую картину рынка. По прогнозам специалистов, вследствие появления крупных поселков заметно замедлятся темпы реализации в низколиквидных проектах и снизится их общая рентабельность. Соответственно, продолжится расслоение рынка - как внутри одного класса жилья, так и между различными сегментами. Вместе с этим начнут появляться своеобразные объекты-эталоны с оптимальным соотношением цены и качества.

Как считает И. Шульков, несмотря на значительное число крупных проектов, им не придется конкурировать между собой. В каждый заложена своя концепция и каждый несет свою функциональную составляющую. Так, Рублево-Архангельское подойдет молодым и активным представителям среднего класса, которые хотят быть максимально мобильными, Agalarov Estate создается для элиты, "Рузская Швейцария - Благодатная Руза" задумана для любителей активного отдыха в любое время года и представляет собой курорт с горнолыжными трассами и другими спортивными объектами, а "Рублевка гольф-клуб" будет включать поле для гольфа площадью 90 га.

Куда приводят мечты

Огромное развитие получит рынок жилья бизнес-класса. Это обусловлено тем, что основная часть мегапроектов ориентирована именно на покупателей со средним достатком, поскольку число обеспеченных людей ограничено и рынок элитных домов уже перенасыщен.

С удачным внедрением крупных поселков существенно поднимется планка качества для жилья бизнес-класса. Учитывая широкий диапазон цен и разнообразие проектов в этом сегменте, покупателю действительно будет из чего выбрать.

Скорее всего загородный рынок пойдет по пути субурбанизации, то есть стремительного разрастания пригорода. Появление каждого из анонсированных мегапоселков можно смело приравнять к возникновению небольшого городка в Московской области. Само по себе это событие на первый взгляд кажется незначительным: ведь Подмосковье насчитывает не один десяток городов, но главную роль тут играет социальный состав людей, населяющих поселки.

Обитатели мегапоселка будут людьми небедными: в конце концов каждая семья заплатит за дом не менее $300 тыс. Ясно, что вокруг такого городка неминуемо возникнет деловая активность, направленная на удовлетворение запросов жильцов.

Запроектированные девелопером объекты инфраструктуры тоже должен кто-то обслуживать. Такое развитие событий повлечет за собой появление новых рабочих мест и частично решит проб-лему дефицита работы в Подмосковье, которая является одной из серьезных.

В связи с появлением мегапоселков станет еще актуальнее вопрос транспортной доступности. Сложно однозначно ответить на вопрос, какого уровня она достигнет к 2011-2016 годам, но на сегодняшний день ведутся проектные работы по строительству как минимум двух шоссе в области.

В данный момент стоимость московских квартир эконом- и бизнес-класса вполне сопоставима с ценами на таунхаусы и некоторые коттеджи. Мегапоселки сделают загородное жилье достойной альтернативой городским квартирам для огромного числа покупателей, поэтому вполне логично и появление ипотечных схем его приобретения.

Все это должно заметно повлиять на развитие Московской области в целом. Пока практически вся деловая активность сконцентрирована в пределах столицы, за чертой МКАД открываются пустые пространства, заполненные лишь дачами, небольшими городками, колхозами и одинокими коттеджными поселками. Многие специалисты рынка недвижимости подчеркивают, что такая огромная разница между Москвой и областью не слишком нормальна. Ни для какой другой страны не характерно, чтобы при наличии такого количества свободной земли наблюдался подобный процент скученности людей и деловой активности в городе.

Логичным развитием событий стало бы постепенное распределение населения по области, что конечно же нереально без наличия достойного жилья, обширной инфраструктуры, рабочих мест и налаженной транспортной сети. Кто знает, может, именно мегапоселки станут первым шагом к началу этого процесса.