В ближайшее время на дорогих и престижных землях по Рублевскому и Новорижскому шоссе начнется реализация нескольких масштабных проектов по строительству промышленных, офисных и торговых помещений. По мнению жителей окрестных элитных поселков, столь активное нашествие цивилизации превратит места их проживания в деловые, развлекательные и даже производственные центры, что лишит их тишины и покоя загородной жизни, за которые они когда-то платили втридорога.

Район массовой застройки

На землях по элитным Рублевскому и Новорижскому направлениям начнется строительство 4 млн квадратных метров помещений, зачастую довольно странно сочетающихся с традиционными постройками ближнего Подмосковья -- старыми дачными участками и элитными коттеджными поселками. На ближайшее время намечено возведение по меньшей мере четырех новых крупных объектов. Это частный город компании "Нафта-Москва" на 5-м километре Новорижского шоссе, складской комплекс шведской косметической компании Oriflame на 8-м километре этого же шоссе, офисно-развлекательный проект компании "Вимм-Билль-Данн" и строительство на Рублевском направлении многоэтажных зданий Объединенной промышленной корпорации (ОПК), управляющей промышленными активами Межпромбанка (см. карту и справку). Большинство строек завершится не раньше чем через два-три года, а то и позже, но тем не менее их влияние на рынок подмосковной недвижимости ощутимо уже сейчас. Как говорят риэлтеры, владельцы многих участков не желают жить по соседству с городскими и индустриальными постройками и в настоящий момент подыскивают себе новые -- более тихие и комфортные -- места для жительства. В первой декаде апреля в компанию Vesco Realty, реализующую дома в ряде элитных комплексов, обратились двое собственников коттеджей в новорижских поселках Никольская Слобода и Третья Охота, а также один из жильцов рублевского поселка Петровский, пожелавшие продать свои коттеджи.

Жители этих поселков согласились давать комментарии "Деньгам" только на условиях анонимности. Бизнес-леди, обладательница коттеджа в поселке Никольская Слобода, на расстоянии полутора километров от которого расположится склад Oriflame, морально готова расстаться со своим жильем. Она рассказывает: "После того как Никольская Слобода уже была раскуплена, появился забор -- прямо рядом с трассой. Непонятно было, что там будет. Когда мы у девелоперов спрашивали, ответ был не очень честным: магазин, мол, торговый центр. В Oriflame говорят, что там химического производства не будет, но, так или иначе, косметика -- это химия. У меня двое маленьких детей, мы сюда приехали, чтобы жить в тихом месте, спокойно, на свежем воздухе, но не получилось".

Из ее слов выходит, что, несмотря на то что Oriflame будет заниматься только расфасовкой, упаковкой и хранением продукции, местные жители очень недовольны администрацией Красногорского района. Но пока их протесты, в том числе и коллективное послание президенту Путину, не принесли результатов. В соседнем поселке Третья Охота дома еще не построены, но, по словам собеседницы "Денег", многие клиенты, узнав о строительстве Oriflame, отказываются от планов приобретать там собственность и требуют вернуть им деньги.

У владельца коттеджа в поселке Петровский, желающего его продать через Vesco Realty, сильное недовольство вызвала новость о возведении ОПК 700 тыс. квадратных метров многоэтажного жилья в окрестностях его участка. Этот проект рассчитан более чем на 10 тыс. жителей, а его строительство начнется в конце 2005 года и растянется предположительно на семь лет. По мнению гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, обратившийся к ним домовладелец -- далеко не последний обитатель Рублевки, который захочет расстаться со своим коттеджем. Места на престижном направлении и так недостаточно, и, естественно, недовольных возведением нового микрорайона будет очень много. К тому же появление на трассе тысяч новых машин может привести к серьезным транспортным перегрузкам Рублево-Успенского шоссе, хотя застройщик и обещает соорудить дополнительные дороги.

Защитники строителей

Впрочем, с такой оценкой последствий масштабного строительства на элитных направлениях согласны далеко не все. PR-менеджер компании "Терра-недвижимость" Филипп Третьяков: У нас нет никакой информации о недовольстве проектом компании "Нафта-Москва" на Новорижском направлении, и вряд ли строительство такого объекта способно существенно повлиять на рынок загородной недвижимости. Коренные обитатели и хозяева коттеджей должны радоваться проекту, ведь его реализация предполагает создание масштабного инфраструктурного комплекса, который будет востребован жителями всех окрестностей, так что влияние на рынок будет скорее позитивным. Транспортная нагрузка, разумеется, вырастет, однако пропускная способность Новорижского шоссе достаточна, и, скорее всего, у его обитателей не возникнет проблем с перемещением. Что же касается строительства заводов, то это в основном фасовочные или складские помещения, сооружение которых влияет не столько на экологию мест, сколько на психологию жителей близлежащих поселков. Анатолий Францев, генеральный директор ООО "Регион-Домстрой", и вовсе полагает, что создание подобных проектов никак не повлияет на рынок элитного жилья Подмосковья. Ведь помимо существования определенных экологических норм и контроля со стороны глав районных администраций у жильцов Новорижского и Рублевского направлений, как правило, достаточно ресурсов, в том числе и лоббистских, чтобы остановить неугодные строительства. Такая точка зрения тоже имеет под собой основания. Возвращаясь к ситуации с заводом Oriflame, следует отметить, что изначально выход предприятия на полную мощность планировался этой весной, в то время как строительство находится пока на самой ранней стадии. Юлия Зинкевич, директор по связям с общественностью девелоперской компании "Северо-Запад", застройщика и продавца коттеджей Никольской Слободы (которую намерена покинуть опрошенная "Деньгами" бизнес-леди), и вовсе встала на защиту проекта Oriflame. Она утверждает: "Ни о каком химическом производстве на этом предприятии речи не идет. Единственный производственный процесс, который будет там вестись,-- механическое смешивание ингредиентов косметики с водой, а также ее расфасовка. На транспортную ситуацию проект также не повлияет: при его выходе на максимальную мощность в день со склада будет уходить пять-семь еврофур, которые будут идти по Николо-Урюпинскому шоссе,-- они никак не изменят загрузку Новорижской трассы. Во всем мире Oriflame строит свои производства в таких же экологически чистых местах, как и в районе Никольской Слободы. Под Стокгольмом производство находится рядом с резиденцией шведского короля, но это не вызывает никаких протестов. Мы были обеспокоены резонансом, который получило строительство у жителей поселка, встречались с руководством Oriflame, но, посмотрев их документацию, поняли, что ни в экологическом, ни в каких-либо иных аспектах проект жителям ничем не грозит".

Подальше от Москвы

Некоторые риэлтеры, специализирующиеся на Рублевском и Новорижском направлениях, полагают, что столь масштабное строительство жилой и коммерческой недвижимости на самых элитных направлениях ближнего Подмосковья приведет к значительным изменениям на рынке загородной недвижимости. Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев: Во-первых, уже в скором будущем начнется резкий рост спроса на участки подальше от Москвы, в частности от всех этих строек. Мы ожидаем, что порядка 70% спроса на дальние земли придется на "быструю" Новорижскую трассу, по которой даже поездка на 50 км занимает не более 25 минут. По его же прогнозам, потребитель, возможно, обратит внимание на другую "быструю" трассу Подмосковья -- ранее непопулярную Симферопольскую. Спрос переместится на 20-30 км вдаль от МКАД, то есть на 10-15 минут лишней езды.

По словам Алексея Аверьянова, рынок дальнего Подмосковья с лета 2004 года демонстрирует стабильный рост объемов продаж. И тому есть несколько причин. Во-первых, постепенное расширение мегаполиса ведет к тому, что ближайшие окрестности города уже не предоставляют настоящего загородного комфорта, тишины, хорошей экологической ситуации. Во-вторых, ближнее Подмосковье, где земли переоценены, не позволяет покупателям иметь большие участки, заставляя их ютиться на 15-30 сотках по соседству с другими подобными коттеджами. Стоимость сотки на расстоянии 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе превышает $30 тыс., в то время как на 40-60-километровом удалении ее стоимость, только уже у реки и с лесом, составляет $1-4 тыс.

Солидарен с Аверьяновым и Филипп Третьяков. Правда, он приводит несколько другие аргументы в пользу развития дальнего Подмосковья. По его словам, в последнее время происходит разделение рынка загородного жилья на сегмент пригородной недвижимости (для постоянного проживания) и дачный. Как следствие, на дальних землях Подмосковья будет развиваться дачная недвижимость, основные критерии которой -- хорошая экология, привлекательные ландшафты и приемлемая транспортная доступность.

Отметим, что предложений на рынке элитной недвижимости для постоянного проживания в дальнем Подмосковье достаточно мало. На 40-50-километровом удалении от МКАД по Новорижскому шоссе находится всего несколько коттеджных поселков, среди которых Уборы, Зеленый Шум, Соколиная Охота, Сказка и Берендеевка, а на удалении в 50-60 км элитных поселков нет вообще. В подобной ситуации несоответствие спроса и предложения может принести огромные прибыли девелоперам, которые быстрее других смогут освоить дальние земли Подмосковья. Как утверждает Аверьянов, в первую очередь прибыльными являются дальние участки Новорижской трассы.

Неосвоенные земли

Сейчас эти гипотезы начинают воплощаться на практике: отмечается рост девелоперской активности в дальнем Подмосковье. По сравнению с 2003 годом объем рынка коттеджных поселков, расположенных далее 50 км от МКАД, увеличился в 2004 году почти в четыре раза и составил примерно $86 млн. Между тем, по прогнозам аналитиков, потенциальный объем рынка дальнего Подмосковья составляет не менее $1,5 млрд, причем рентабельность удачных проектов из-за низкой себестоимости будет в особо успешных случаях достигать 400%. Ведь дальнее и отчасти среднее Подмосковье ранее не осваивалось вообще и было популярно в основном за счет очень дешевой колхозной земли, которая скупалась по поразительно низким для Подмосковья ценам -- от $10 за сотку. И девелоперы стремятся занять нишу на развивающемся рынке: так, компания СО-13 начала строительство на 54-м километре Новорижского шоссе поселка Истринские Усадьбы, где площадь участков составляет от 80 соток до 1 га. Причем 6 из 16 участков уже выкуплены.

Строительство объектов на большем расстоянии от Москвы (60-70 км) может принести значительную прибыль, особенно если девелоперы обратятся к возведению поселков неэлитного класса. Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость", считает, что дефицит земли будет выталкивать на окраины Подмосковья прежде всего дачные поселки и жилье экономкласса. Развитие элитного жилья постоянного проживания по Новорижскому и Киевскому направлениям представляется Елисееву вполне возможным на удалении не более 50-55 км, поскольку дальше транспортная ситуация ухудшается, быстро добраться до Москвы становится невозможно.

Уезжая дальше от Москвы, богатые жильцы престижных коттеджей начнут предъявлять к загородной недвижимости совсем иные требования. По информации Vesco Realty, один из бывших обитателей Рублевки уже собирается построить владение в дальнем Подмосковье, которое являет собой типичный пример того, какими станут будущие усадьбы богатеев. Так, благодаря дешевизне земли ее нарезка будет производиться не по 15-20 соток, а участками до нескольких гектаров, что даст возможность завести все атрибуты роскошной жизни: конюшню, большой дом, искусственный пруд, обширный сад и даже вертолетную площадку.

Ну а начало Рублево-Успенского и Новорижского шоссе пусть остается заводам, офисным центрам и наиболее упорным обитателям перенаселенных элитных поселков.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

СПЕЦИФИКАЦИЯ

Чем застроят Новорижское и Рублево-Успенское шоссе

1. Элитное жилье и развлекательные комплексы компании "Нафта-Москва" на 430 га на 5-м километре Новорижского шоссе. Примерная стоимость проекта -- $3 млрд.

2. Складские и расфасовочные помещения компании Oriflame на 8-м километре Новорижского шоссе. Примерная стоимость проекта -- $30 млн.

3. Горнолыжный курорт, офисы, жилой комплекс на 800 га совладельцев компании "Вимм-Билль-Данн" на 10-м километре Рублево-Успенского шоссе. Примерная стоимость первого этапа строительства -- $50-70 млн.

4. Жилой многоэтажный комплекс городского типа и отдельные коттеджи Объединенной промышленной корпорации на 13-м километре Рублево-Успенского шоссе. Примерная стоимость проекта -- $1 млрд.