В обычном весеннем обзоре рынка загородной недвижимости в прошлые годы речь шла об изменении цен или приоритетных направлениях для строительства, однако в этом году все по-другому - происходят серьезные структурные изменения. Рынок от одиночных проектов переходит к мега-проектам. Это может серьезно изменить образ жизни среднего класса.

Подобные изменения ранее пережил рынок торговой недвижимости, прошедший за 10 лет путь от торговых палаток и вещевых рынков к моллам и гипермаркетам, изменив образ потребления среднего класса.

На рынке загородной недвижимости этот процесс происходит намного медленнее, хотя бы потому, что масштабы инвестиций здесь в десятки раз выше, а спрос - намного эластичнее. Но последние несколько лет стабильной экономической ситуации и непрерывного роста цен на недвижимость практически во всех сегментах рынка сделали свое дело - теперь можно говорить о выходе на рынок загородной недвижимости серьезных инвесторов и гигантских инвестиций.

На круглом столе "Мегапроекты рынка загородной недвижимости: текущая ситуация, тенденции и прогнозы", проходившем в конце мая, были обнародованы данные о нескольких мега-проектах, рассчитанных на реализацию в ближайшие годы. Собственно, новым иностранным словом называются большие поселения, расположенные на площади не менее 100 га и выдержанные в единой концепции.

По данным Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" на сегодняшний день в подмосковном регионе насчитывается не менее 18 подобных проектов. Основная их часть находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 г. При этом подавляющее большинство проектов рассчитано на длительные сроки реализации (в среднем 5-10 лет). Они всерьез изменят расклад сил и смогут определять ситуацию на рынке в целом.

Типичный пример -"Рузская Швейцария - Благодатная Руза" пока уверенно занимает первую позицию по масштабам - 40 тыс. га (80% площади Рузского района). Малоэтажная застройка займет лишь небольшую часть, а все остальное - зоны отдыха и инфраструктура для разнообразных развлечений.

Большие поселки смогут серьезно повлиять на уровень цен на рынке, и сделать жилье за городом доступным для среднего класса. И если сегодня минимальная цена на коттедж - $120 тыс., а более реалистичная не ниже $200 тыс., то в дальнейшем, особенно с увеличением транспортной доступности, коттедж в большом поселке в срединной полосе Подмосковья может предлагаться по цене до $100 тыс.

На дома эконом-класса со всеми удобствами (и желательно еще с возможностью покупки в ипотеку) существует огромный неудовлетворенный спрос. Этот сегмент не осваивался застройщиками, которые могли получать прибыль в других, более дорогих сегментах рынка, но сейчас таких предложений более чем достаточно. Для снижения себестоимости строительства необходима действительно отлаженная технология и значительные масштабы, что смогут обеспечить только мега-проекты.

Жилье по карману

И несмотря на то, что большинство москвичей (58%, согласно опросу ROMIR Monitoring) имеют загородный дом, многие наверняка захотят улучшить свои условия, если им сделать действительно заманчивое предложение. Не исключено, что и государство начнет развивать такие проекты, во всяком случае, чиновники сейчас упирают на то, что программа "Доступное жилье" направлена в том числе и на малоэтажное строительство.

Буквально на днях в пригороде Воронежа в поселке Нечаевка первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву был представлен первый дом, возведенный по пилотной программе малоэтажного индивидуального строительства в рамках национального проекта "Доступное жилье". В Нечаевке на 200 га будет построено 1200 индивидуальных жилых домов, причем себестоимость кв.м. не превышает 9600 руб. Таким образом, дом площадью 70 кв.м. обойдется в $25 тыс., а площадью 150 кв.м - $50 тыс.

Дмитрий Медведев нашел дом прекрасной альтернативой трехкомнатной квартире. Малоэтажное доступное жилье сначала построят в семи российских регионах, а потом самые удачные проектные решения предложат всем строителям России, ограничив максимальную себестоимость. И если эта часть программы "Доступное жилье" появится в ипотечной версии, то это станет массовым продуктом буквально сразу. И это будет точно предложение, ориентированное на пресловутый средний класс. Такое жилье станет неплохой идеей для всех, кто хочет перебраться за город, но при этом жить в цивилизованных условиях.

В то же время в московском регионе многих останавливает от переезда за город отсутствие инфраструктуры и плохая транспортная доступность, но в больших поселках первой проблемы просто не будет, а для решения второй будет предложено несколько вариантов - в том числе и работа за городом.

Работу - на дом

Девелоперы сейчас разрабатывают проекты бизнес-центров и технопарков за городом, и по предварительным опросам, спрос на них существует, и немалый. Одним из значимых проектов станет "Дмитровский технопарк", который предложит своим клиентам богатую техническую инфраструктуру между Ленинградским и Дмитровским шоссе. Вернее, поселок расположится между десятиполосной трассой Москва-Санкт-Петербург (М-10) и трассой Москва-Дубна (А-104).

Многие технологические предприятия уже сейчас открывают свои офисы в Зеленограде, который становится подмосковной "Силиконовой долиной". По внешнему радиусу МКАД растут этажи бизнес-центров, девелоперы осваивают новые офисные пространства в районе Шереметьево, Домодедово и Внуково. Буквально через несколько лет уже можно будет всерьез говорить о загородном рынке офисной недвижимости, особенно после реконструкции транспортного кольца (теперь областного).

Можно однозначно предсказывать, что в ближайшие годы этот рынок неузнаваемо измениться, и больше не будет причин считать его "отстающим" от всех остальных сегментов недвижимости.